O credor que não recebe o pagamento das parcelas de um financiamento pode recorrer a Lei 9.514/97 para rever seu crédito com a venda do imóvel arrematado em um leilão. Trata-se da Alienação Fiduciária em Garantia, um procedimento que satisfaz o crédito em caso de inadimplência através de leilões extrajudiciais do imóvel.
A maioria dos financiamentos trabalha nessa modalidade de Alienação Fiduciária, transferindo temporariamente o bem para o credor, como os bancos, até que o comprador quite totalmente a dívida. Mas caso esse procedimento não seja seguido corretamente, o devedor pode pedir sua anulação. Só em São Paulo, foram anulados 69 leilões nos últimos 5 anos, de acordo com o Tribunal de Justiça do Estado*.
Sendo assim, para que um leilão extrajudicial de um imóvel não seja anulado pelo devedor, ou seja, por aquele que o financiou, conheça as situações em que se deve estar atento.
O credor enviou uma notificação ao devedor, por meio de cartório, entregue em mãos e pedindo que o pagamento das parcelas em atraso seja feito em até 15 dias?
Se o devedor não foi intimado pessoalmente a pagar os valores em atraso, o imóvel não poderá ir a leilão extrajudicial, podendo seu arremate ser anulado pelo devedor por meio de uma ação judicial.
Além disso, mesmo se a intimação tiver sido enviada e entregue em mãos, mas esta constar um valor de dívida incorreto e o credor não a corrigir e refazer a notificação, a anulação também poderá ocorrer.
O devedor recebeu uma intimação avisando sobre o leilão do seu imóvel, com a data, horário e local?
Mesmo que o devedor tenha sido notificado da necessidade de quitar a dívida em atraso, se não recebeu notificação de que o leilão extrajudicial vai acontecer, especificando quando e onde, a nulidade do procedimento pode haver. De acordo com a legislação, é preciso garantir o direito de preferência do devedor no arremate do imóvel.
Também é obrigatória a intimação do credor. Caso esta não ocorra, o leilão poderá ser cancelado.
Foi publicado um Edital referente ao leilão do imóvel em questão?
Se o imóvel foi a leilão sem que fosse divulgado um edital em canais de grande circulação, a anulação pode acontecer. No Artigo 887 da Lei nº 13.105/2015 diz que o leiloeiro público designado adotará providências para a ampla divulgação da alienação, na internet e afixado em local de costume e publicado, em resumo, pelo menos uma vez em jornal de ampla circulação local. A publicação do edital deverá ocorrer, pelo menos, 5 dias antes da data marcada para o leilão.
Todo leilão é regulamentado por um edital com as características do bem que será leiloado, conferindo segurança e legalidade ao trâmite e permitindo que se saiba exatamente o que está comprando. Estude muito bem esse edital, pois é nele que estão estabelecidas as regras para aquele leilão.
Além disso, se não houver uma descrição detalhada e, sempre que possível, ilustrada dos bens, informando expressamente se o leilão se realizará de forma eletrônica ou presencial e com as benfeitorias realizadas e condições do imóvel, o procedimento também pode ser anulado.
O valor do imóvel, anunciado no leilão, está muito abaixo do valor de mercado?
Isso é chamado de preço vil, quando o valor da arrematação está muito abaixo do valor de mercado. O Art. 891. do Código de Processo Civil de 2015 diz que não será aceito lance que ofereça preço vil. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
O imóvel precisa ser corretamente avaliado e, em alguns casos de leilões extrajudiciais, é possível suspender uma compra se a variação do preço do bem, desde a última avaliação, foi alterada de forma muito significativa, mesmo no decorrer de alguns anos.
O marido ou a esposa do devedor(a) foi notificado sobre a realização do leilão?
Quando há casamento sem separação de bens, a intimação para a realização do leilão extrajudicial deve ser feita não somente para o devedor, mas também para seu cônjuge. Do contrário, será mais um precedente que poderá acarretar a nulidade da negociação.
É preciso estar atento às condições do leilão para não ser surpreendido posteriormente com uma anulação. Além desses pontos levantados, existem questões como bens que não podem ser penhorados, como um imóvel rural, comprovadamente como pequena propriedade e considerado patrimônio de família, ou aqueles que sejam vinculados à Cédula de Produto Rural (CPR), por exemplo. Por isso, sempre lembramos da importância de fazer um planejamento cauteloso na hora de investir e com a possibilidade de sempre contar com o apoio de profissionais especializados, capazes de tornar o trâmite mais seguro e rentável para o arrematador.
*Fonte: Valor Investe | Imóveis (https://valorinveste.globo.com/produtos/imoveis/noticia/2022/11/07/justica-cancela-leiloes-de-imoveis-arrematados-por-baixos-valores.ghtml)