O grande segredo de um leilão bem-sucedido está exatamente na compra, em arrematar um bem com um valor abaixo do preço de mercado, conhecendo o produto negociado, os gastos e oportunidades de lucro.
Com a pandemia, esse formato de venda cresceu muito. Diversas empresas procuram o leilão quando precisam de caixa rapidamente ou mesmo quando querem reduzir seu espaço físico e sua operação e precisam liquidar seus ativos. Enquanto isso, compradores aproveitam a oportunidade para investir e ter bom retorno na revenda, especialmente porque o mercado imobiliário é um mercado mais seguro.
Uma pesquisa feita pelo BTG Pactual no ano passado, chamada Mapa de Imóveis Retomados no Brasil, apontou que no 4º trimestre de 2021 o estoque médio era de 6.213 imóveis para leilão, com um valor médio de R$112 mil e desconto médio de 43%, sendo de 40% a 50% dos imóveis leiloados com 59.1% de desconto. Quanto a situação geral dos imóveis, 88.9% estavam ocupados e 28.3% estavam na região sudeste. Entretanto, o estado com mais imóveis leiloados foi em Goiás.
Investir em imóveis comprados em leilão pode ser uma ótima oportunidade de lucro. Muitas vezes vale procurar opções fora das áreas nobres, onde a maioria dos investidores estão, ou mesmo encontrar terrenos que podem ser adquiridos posteriormente por incorporadoras. Vale também avaliar leilões menores, pois são menos procurados, logo tem menos concorrência. Não deixe de conferir nossas dicas para não cair em golpes de falsos leiloeiros.
Após encontrar o imóvel desejado e fazer o credenciamento prévio no site da operadora de leilão, agende dia e horário para participar e fazer os lances, e para que você tenha sucesso no arremate de um imóvel, confira as dicas certeiras que vão te ajudar a fazer um bom negócio:
Não seja impulsivo
Não haja por impulso, especialmente na hora do lance. Prepare-se para o leilão e tenha sempre em mente um teto para seus lances. Entretanto, arrematar na primeira praça, ou seja, no primeiro leilão, pode ser um bom negócio pela concorrência menor, já que investidores profissionais esperaram a segunda praça.
Pesquise sobre o imóvel
Leia atentamente a matrícula do imóvel que você está interessado. Aproveite para pesquisar o seu histórico, conhecendo melhor o produto que você quer adquirir. Verifique a possibilidade de entrar no imóvel, filmá-lo e fotografá-lo, para entender as manutenções que serão necessárias fazer nele, elas podem baixar sua margem de lucro. Verifique se o imóvel está ocupado, pois caso positivo será preciso entrar com uma ação que poderá elevar a despesas significativamente, como taxas e honorários advocatícios.
Estude o edital do leilão
Todo leilão é regulamentado por um edital com as características do bem que será leiloado, conferindo segurança e legalidade ao trâmite e permitindo que se saiba exatamente o que está comprando. Estude muito bem esse edital, pois é nele que estão estabelecidas as regras para aquele leilão. Editais concisos ou com informações divergentes das que estão sendo apresentadas no leilão são motivos de desconfiança.
Examine as dívidas
Imóveis em leilão podem vir com dívidas, como multas, taxa de condomínio atrasado, IPTU ou outros impostos, e no edital devem constar os débitos que serão assumidos com a compra. Importante frisar que dívidas com o financiamento do imóvel não são de responsabilidade do comprador, uma vez que ela será quitada com o valor do arremate. Conheça todas as dívidas do imóvel e esteja preparado para os gastos que terá.
Conheça o mercado
Importante conhecer o mercado imobiliário da região do imóvel que se pretende arrematar, só assim você vai saber a rentabilidade e liquidez do bem. Não compre imóvel quando a oferta estiver com desconto abaixo de 50% do valor avaliado.
Uma vez que a compra do imóvel foi feita no leilão, a carta de arrematação não é garantia de propriedade. Imóveis ocupados, na maioria das vezes, são resolvidos por via judicial e a posse pode demorar de 2 a 3 anos, porém é preciso ter o registro de propriedade para solicitar desocupação. É preciso registrá-lo o quanto antes e estar preparado para despesas com esse registro, como o ITBI, que terá cerca de 3% do valor do imóvel.
Caso saia vencedor, pague os valores dentro do prazo definido pelo leiloeiro, providencie a guia de ITBI, bem como o recolhimento do imposto do município. Não esqueça de levar a carta de arrematação, no caso de leilão judicial, ou encaminhe a escritura pública em caso de leilão extrajudicial.
É possível também contar com acompanhamento profissional para analisar não somente os procedimentos da operadora de leilão, mas também todos os documentos do imóvel, entender se há possibilidade de o proprietário pagar as dívidas durante o processo, se há ações judiciais contra a execução do leilão e calcular as possíveis despesas envolvidas no processo. O objetivo é que a arrematação seja sempre segura e lucrativa.