A melhor forma de ganhar dinheiro comprando imóvel em leilão é exatamente com a compra planejada. O que isso quer dizer? É preciso tomar todos os cuidados necessários e estudar sua viabilidade financeira, que é o cálculo completo de todas as despesas atreladas a essa compra, para que seja uma negociação lucrativa. Dito isso, vamos separar em duas etapas.
O leilão é uma modalidade de investimento que oferece segurança e alta rentabilidade. Já a liquidez, um terceiro ponto importante nos investimentos, é algo que exige mais atenção, pois depende de uma série de variáveis, que devem ser colocadas no planejamento. O ideal é considerar um prazo entre 12 e 18 meses da arrematação até a venda.
Identificação do leilão e do imóvel
- Autenticidade do leiloeiro: verifique a reputação do leiloeiro e se o site é falso. Para te ajudar, veja mais detalhes no artigo sobre como identificar um site falso de leiloeiro.
- Conheça o mercado e o imóvel: saiba exatamente qual o valor de mercado dos imóveis naquela região, se possível peça duas avaliações reais. Pesquise também o valor médio da taxa de condomínio, pois um preço elevado pode impactar na liquidez. Geralmente, não é possível visitar o imóvel leiloado, mas não deixe de investigar a área. Se apartamento, tente conversar com o porteiro, pesquise imóveis à venda ou para alugar no condomínio. E nunca deixe de estudar o edital.
Viabilidade financeira
A viabilidade financeira deverá ser cuidadosamente calculada para concluir se a aquisição daquele imóvel será lucrativa ou não. O desconto do imóvel é muito importante, mas essa conta deve considerar muito mais que isso. Veja os itens abaixo a serem calculados. A soma deles não pode ultrapassar o valor de mercado do imóvel.
- Valor do imóvel (parcelado ou à vista)
- 5% de comissão do leiloeiro
- Tributo (ITBI)
- Registro no Cartório de Imóvel
- Gastos com manutenção (geralmente são reparos mais estéticos e menos estruturais)
- Imóvel ocupado (ação judicial – honorários, taxa judiciária, etc.)
- Processo (suspensão de leilão ou embargo de terceiros)
- Litígio
- Declaração IR (deverá ser paga DARF sobre o lucro imobiliário)
- Dívidas com IPTU e condomínio (verifique no edital se elas serão repassadas ao comprador)
- Valor do condomínio e do IPTU (esse pacote pode diminuir a liquidez e trazer um custo elevado para o comprador até a venda do imóvel)
No caso da declaração do Imposto de Renda, caso a vaga de garagem possua uma matrícula independente, duas DARFs deverão ser geradas, ou seja, serão duas operações para ganho de capital, uma para o imóvel, uma para a vaga de garagem. Para o cálculo do ganho de capital, na declaração podem entrar como custos o valor arrematado, o valor pago de comissão ao leiloeiro, gastos com ITBI, registro, pagamento de dívidas, gastos burocráticos e com reformas.
Os leilões de imóveis podem ser do tipo extrajudicial, que são os chamados “Leilões de Banco”, porque a maioria é de contrato de financiamento com banco. Neste caso, a documentação será igual de uma compra no mercado tradicional, com escritura e contrato de financiamento.
Já nos leilões de imóveis judiciais, há a intermediação do juiz que irá emitir o Auto de Arrematação, com os dados do comprador, o preço e as condições de pagamento. É ele que avalia o arremate e emite a carta de arrematação para ser feito o registro, mesmo nos casos em que há parcelamento. O arrematante então passa a ser proprietário. Ele terá a carta de arrematação e uma hipoteca para garantir o pagamento. Após o pagamento das parcelas, o juiz cancela essa pendência.
Importante ressaltar que, mesmo com a escritura ou a carta de arrematação, ambas têm o mesmo peso, o comprador precisa ir ao cartório de imóveis fazer o registro e garantir a matrícula o quanto antes.
Muitos mitos envolvem a compra de imóveis através de leilões, mas há uma legislação que protege o arrematante. Veja neste artigo alguns dos mitos sobre leilão de imóveis. Compradores costumam fugir de imóveis ocupados, uma vez que esse processo pode transcorrer por mais tempo que o desejado, porém, costumam ter um desconto maior. Para evitar a concorrência e ter mais lucro, vale também se afastar de áreas nobres, grandes metrópoles. . Os investimentos com terrenos também podem ser boas estratégias para ganhar dinheiro, uma vez que podem ser feitas parcerias com construtoras ou utilizar para construção própria.
O interessante do leilão é que ele é uma forma de investimento extremamente positiva, mas exige planejamento e esforço para ganhar dinheiro. Se você quer dedicar seu tempo a esta modalidade, pode começar utilizando o apoio de especialistas para entender melhor o processo e ir tomando confiança. Por isso, convidamos você a contar com os especialistas da WeMind, que possuem uma metodologia criteriosa para garantir que as arrematações sejam seguras e lucrativas.